Классификация закладной

Существует понятие первой и второй закладной.

Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог).

Вторая закладная — закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и иод более высокий процент.

Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений (subordination agreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

Общая закладная — это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы включают положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При атом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.

Комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, при-лагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

Открытая закладная — это открытый заем, гарантирующий дол­говое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его нрав должником. Другими словами, кредитор открывает заем­щику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине. Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

Перевешивающая закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Но­вый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.