БАНКОВСКОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотечное кредитование

 Архив

№ п/п

Вопрос

Ответ

Источник
7 Распространяется ли действие п. 3.14.1 Положения № 254-П на ссуды, используемые заемщиком на выкуп ипотечных ценных бумаг и ипотечных закладных по предоставленным физическим лицам ипотечным кредитам у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов ипотечного рынка России? При этом заемщиком является государственная компания, созданная с целью развития ипотеки в России, и вышеперечисленные операции являются ее основной деятельностью. В соответствии с п. 3.14.1 Положения № 254-П ссуды, предоставленные на приобретение и погашение эмиссионных ценных бумаг за исключением ценных бумаг, эмитированных лицами, перечисленными в п.п. 6.2.1 и 6.3.1 указанного Положения, классифицируются не выше, чем в III категорию качества.
Таким образом, действие п. 3.14.1 Положения № 254-П распространяется на ссуды, использованные заемщиком для выкупа у региональных операторов, сервисных агентов и первоначальных кредиторов ипотечных ценных бумаг, являющихся эмиссионными ценными бумагами, то есть такими, условия возникновения и обращения которых соответствуют совокупности признаков эмиссионной ценной бумаги, указанной в ст. 2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».
Вместе с тем, п. 3.14.3 Положения № 254-П кредитным организациям предоставлено право классифицировать ссуды, перечисленные в п.п. 3.14.1 и 3.14.2, в более высокую категорию качества, чем третья, при наличии соответствующего решения уполномоченного органа управления банка и обоснования такого решения.
В случае, изложенном в запросе, принятие уполномоченным органом управления кредитной организации «общего» предварительного решения о классификации ссуд в более высокую категорию качества, чем третья категория качества (п. 3.14.1). При этом, данное решение может считаться достаточным, то есть не требующим «индивидуальных» решений по соответствующим ссудам, при соблюдении следующих условий: а) постоянного мониторинга финансового положения заемщиков, б) отсутствия признаков ухудшения финансового положения заемщиков и иных факторов риска по ссуде с учетом требований п. 3.3-3.5 и 3.7-3.10 Положения № 254-П.
Указанные процедуры должны быть оформлены документально в порядке, предусмотренном п. 3.1.5 Положения № 254-П.
При этом информация о результатах оценки ссуд, в отношении которых уполномоченным органом управления кредитной организации было принято общее предварительное решение о классификации ссуд лучше, чем третью категорию качества (п. 3.14.1), должна представляться в территориальное учреждение Банка России в рамках отчетности по форме 0409115.
Поскольку закладная является неэмиссионной ценной бумагой, действие п. 3.14.1 Положения № 254-П не распространяется на ссуды, использованные заемщиком на выкуп закладных.
Одновременно отмечаем, что в случае, если ссуда, предоставленная Банком заемщику, используется заемщиком на выкуп закладных по ипотечным кредитам физических лиц у самого Банка, то к такой ссуде следует применять требования п. 3.13.6 Положения № 254-П и, соответственно, классифицировать ее не выше, чем в III категорию качества.		 Главное Управлению по Тюменскому краю
6 Организация получила кредит, в качестве обеспечения по которому она передала кредитору недвижимость. Срок кредитного договора истек, и стороны решили его продлить. А нужно ли тогда вносить изменения в договор об ипотеке? Да, нужно.
Как следует из пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре об ипотеке, в частности, указывается срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. А при изменении условий основного обязательства (в данном случае - кредитного договора), которое было обеспечено залогом недвижимости, соответствующие изменения, которые подлежат государственной регистрации, вносятся и в договор об ипотеке.		 Е.В. Деревягина,
юрист ООО "КАФ "Корректор"1 октября 2005 г.
"Главбух", Отраслевое приложение "Учет в строительстве", N 4, IV квартал 2005 г.
5 Вправе ли банк создать резерв по сомнительным долгам в случае неуплаты должником процентов по кредитному договору, обеспеченному ипотекой?
 Нельзя.
Пунктом 1 ст. 3 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплено диспозитивное правило, касающееся объема обязательств должника, которые погашаются за счет залога: "Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию".
Следовательно, сумма долга по кредитному договору, в том числе и в части процентов, является обеспеченной, и под нее нельзя создавать резервы по сомнительным долгам ввиду невыполнения условия, изложенного в п. 1 ст. 266 НК РФ.		 Г.И. Писцов
30 ноября 2004 г.
4 Организация выдала сотруднику ссуду для приобретения квартиры в строящемся доме. Может ли организация оформить залог на эту квартиру (до тех пор, пока сотрудник не вернет ссуду)?
 Нет, не может. Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка, кредитной организации или средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом, считаются находящимися в залоге только с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Так установлено в пункте 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Причем в данном случае не нужно оформлять дополнительный договор на залог квартиры, приобретенной сотрудником организации на ее средства.
Однако такой залог возможен только после государственной регистрации ипотеки, то есть после того, как квартира будет построена.		 Е.В. Воронина,
аудитор
1 июля 2003 г.
"Главбух", Отраслевое приложение "Учет в строительстве", N 3, III квартал 2003 г.
3 Предоставляются ли имущественные налоговые вычеты в случае выдачи целевого кредита на приобретение жилья под поручительство?
 Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к ипотечному кредиту может быть отнесен только тот кредит, который выдается банками и иными кредитными учреждениями под залог недвижимости.
Следовательно, если выдается целевой кредит под поручительство, налогоплательщик не имеет права на получение имущественных налоговых вычетов в соответствии с подпунктом 2 п.1 ст.220 НК РФ, поскольку кредит выдан на приобретение жилья под иное, чем залог недвижимости, обеспечение.		 Т.А. Гаврилова
1 апреля 2002 г.
"Налоговый вестник", N 4, апрель 2002 г.
2 Могут ли займы, предоставленные гражданам на строительство жилья по программе ипотечного кредитования из бюджета города, рассматриваться как ипотечные кредиты в соответствии с положениями ст.220 НК РФ?
 Займы, предоставленные физическим лицам Администрацией города за счет бюджетных средств на строительство жилья по программе ипотечного кредитования, не могут рассматриваться в целях предоставления имущественного вычета в соответствии со ст.220 НК РФ как ипотечный кредит, поскольку согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотечные ссуды выдаются банками и иными кредитными учреждениями под залог недвижимости. Т.А. Гаврилова
1 марта 2002 г.
"Налоговый вестник", N 3, март 2002 г.
1 Могут ли займы, предоставленные гражданам на строительство жилья по программе ипотечного кредитования из бюджета города, рассматриваться как ипотечные кредиты? Займы, предоставленные физическим лицам администрацией города за счет бюджетных средств на строительство жилья по программе ипотечного кредитования, не могут рассматриваться в целях предоставления имущественного вычета в соответствии со ст.220 НК РФ как ипотечный кредит, поскольку согласно Федеральному закону от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотечные ссуды выдаются банками и иными кредитными учреждениями под залог недвижимости.
 Т.В. Богданова,
советник налоговой службы III ранга
1 марта 2002 г.
"Аудиторские ведомости", N 3, март 2002 г.

АИСС БКБ, www.orioncom.ru, tel (495) 783-5510